Artigo de Leandro Begara aponta a necessidade de melhorar o ambiente urbano com fachadas ativas, em meio à atual discussão sobre revisão do Plano Diretor de São Paulo.
Em 2015, tive o privilégio de liderar a equipe responsável por um estudo encomendado pelo SECOVI-SP e pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) para analisar o papel das fachadas ativas no progresso de projetos imobiliários localizados próximos às vias de transporte de São Paulo. Esta abordagem inovadora, introduzida no Plano Diretor de 2014 e posteriormente normatizada pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de 2016, despertou intenso debate dentro da comunidade urbana, demonstrando a diversidade de opiniões e a necessidade de um diálogo construtivo para alcançar um consenso.
É essencial considerar não apenas as frentes ativas dos edifícios, mas também a influência das construções ativas nas dinâmicas urbanas e na qualidade de vida dos cidadãos. A interação entre espaços públicos e privados, mediada por fachadas ativas e paredes ativas, pode promover um ambiente urbano mais dinâmico e acolhedor, estimulando a vitalidade das áreas urbanas e fortalecendo os laços sociais em comunidades diversificadas.
A importância das fachadas ativas no ambiente urbano
A necessidade de melhorar o ambiente urbano na maior metrópole do hemisfério Sul era premente, e o Plano Diretor buscou alternativas ousadas e inovadoras. Passada uma década, à luz da revisão do Plano Diretor do ano passado e da atual discussão da revisão da LUOS, parece ser um momento valioso para avaliar os reflexos do PD 2014 na cidade e ajustá-lo para os anos vindouros.
A tendência das frentes ativas na cidade
Segundo levantamento da Geoimóvel, foram identificados 320 empreendimentos lançados na cidade desde 2016 com pelo menos uma loja em fachada ativa. Esses lançamentos totalizam 743 lojas, com uma média de 2,3 lojas por empreendimento, totalizando aproximadamente 149 mil m² de área privativa. É interessante notar que esse modelo de construção ativa tem ganhado espaço na cidade.
O impacto das paredes ativas no mercado imobiliário
Os números já demonstram que as construções ativas têm sido bastante utilizadas pelo mercado imobiliário na cidade. O acréscimo de potencial construtivo oferecido a qualquer empreendimento com fachada ativa é positivo para os empreendedores, porém, nem sempre reflete a realidade da cidade.
Conforme indicado por estudos, todo o potencial construtivo adicionado pelas fachadas ativas nem sempre encontra demanda suficiente para sustentá-las. Muitos dos espaços comerciais disponíveis nessas frentes ainda não foram ocupados, mostrando que a estratégia inicial nem sempre atinge seu objetivo por completo.
É preciso considerar a espacialização das construções ativas, principalmente em áreas de maior adensamento residencial e comercial. Embora esses locais tenham maior fluxo de pessoas, a oferta excessiva também resulta em espaços vagos, o que pode desafiar a ocupação efetiva.
Desafios e oportunidades futuras
Apesar de ter repaginado a oferta de espaços comerciais, as paredes ativas também geraram uma valorização nos valores de aluguel, o que pode dificultar a ocupação por comerciantes. O desafio futuro é reequilibrar a oferta desses espaços comerciais para ajustar os preços de locação e tornar as operações comerciais mais sustentáveis.
Rever o dispositivo legal que incentiva as fachadas ativas é essencial para evitar criar novos problemas. Não se trata de regular preços, mas de encontrar um equilíbrio que beneficie tanto os empreendedores quanto a vitalidade do ambiente urbano. O futuro da cidade depende de decisões inteligentes e equilibradas nesse sentido.
Fonte: © Estadão Imóveis
Comentários sobre este artigo