3ª turma decidiu que não há violação ao conceito de tenant mix, direito de preferência, exclusivo de loja, aumento no faturamento.
Neste dia, 21, a 3ª turma do STJ acatou recurso de centro comercial e determinou que não existe desrespeito ao conceito de tenant mix (prática de avaliar, organizar e distribuir lojas dentro do shopping) pela gestão do shopping ao permitir a abertura de outro restaurante do mesmo segmento culinário (oriental) em frente ao restaurante do autor do processo.
Essa decisão repercutiu no setor de estabelecimentos gastronômicos, evidenciando a importância de uma gestão equilibrada no mix de lojas de um shopping, garantindo a diversidade e competitividade entre os restaurantes e demais estabelecimentos presentes no local.
Disputa Legal entre Restaurante e Shopping Center
Prevaleceu o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva. No caso, um restaurante de comida japonesa firmou contrato de locação com um shopping no Rio de Janeiro. Após 43 dias, o restaurante acordou com a administração do empreendimento um tipo de ‘direito de preferência’ que garantia ao restaurante, no prazo de 60 meses (cinco anos), a prerrogativa de ser consultado antes de o shopping autorizar a instalação de estabelecimentos concorrentes. Contudo, 12 anos após o término do acordo, a administração do shopping autorizou a instalação de um segundo restaurante de comida japonesa. O primeiro restaurante reagiu e ajuizou ação para que a inauguração do novo restaurante fosse barrada ou, alternativamente, que o contrato fosse rescindido por culpa exclusiva do shopping, alegando perdas e danos.
Decisão da 22ª Câmara Cível do TJ/RJ
Em 1ª instância, o pedido foi considerado improcedente, mas a decisão foi revertida pela 22ª câmara Cível do TJ/RJ, que condenou o shopping a indenizar o primeiro restaurante. O shopping continha dois restaurantes orientais, um em frente ao outro.
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Defesa do Shopping e Argumentos Apresentados
Segundo a defesa do shopping center, representada pelo advogado Carlos Mário da Silva Velloso Filho, da banca Advocacia Velloso, a reforma da sentença em 2ª instância prejudicou significativamente o planejamento de distribuição de lojas dentro do shopping. Ele explicou que a decisão judicial deixou a determinação do montante devido para uma fase posterior de liquidação, onde somente uma perícia contábil poderia avaliar se o aumento no faturamento do primeiro restaurante, devido à chegada do novo concorrente, resultou efetivamente em maior lucratividade.
O advogado defendeu que esse procedimento constitui uma violação do art.373, I, do CPC, que estabelece a obrigação do autor de provar o fato que fundamenta seu direito. Segundo ele, isso não foi cumprido no processo. Adicionalmente, Velloso Filho destacou que é direito e dever do shopping estar atento às dinâmicas de mercado e aos hábitos dos consumidores, para assim reorganizar seu espaço de maneira eficaz e evitar prejuízos tanto para o empreendimento quanto para os lojistas.
Por fim, o advogado mencionou a alegação de violação do art.114 do CC, criticando a expectativa do restaurante de ser consultado sob qualquer circunstância sobre mudanças na organização das lojas. Ele enfatizou que qualquer monopólio deve ser interpretado de maneira restritiva, pois a ausência de concorrência pode levar ao aumento dos preços e à queda na qualidade dos serviços e produtos oferecidos.
Defesa do Restaurante e Argumentos Apresentados
Para a defesa do restaurante, apesar da autonomia do shopping center, este não está acima das leis e deve respeitar os princípios do Direito. Sustentou que houve violação da boa-fé objetiva, como reconhecido pelo TJ/RJ. O advogado argumentou que se discute, na ação, suposta conduta deliberada do shopping, que teria como objetivo ‘asfixiar’ o estabelecimento já instalado, buscando sua expulsão através da colocação estratégica de um concorrente.
Fonte: © Migalhas
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